Skerðingsstaðir Deiliskipulag

Skipulags- og umhverfisnefnd samþykkir að heimila gerð deiliskipulags fyrir jörðina Skerðingsstaði, jafnframt verði landnotkun svæðisins breytt í aðalskipulagsvinnu Grundarfjarðarbæjar.

Lagt fram.

Skipulags- og umhverfisnefnd samþykkir að skipulagslýsing verði sett í kynningu skv. 40. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Lagt fram til kynningar.

Nefndin veitir landeiganda/framkvæmdaraðila tækifæri á að tjá sig um framkomnar umsagnir og athugasemdir um skipulagslýsinguna, þ.m.t. hvernig hann telur að rétt sé að bregðast við þeim við gerð deiliskipulagstillögu.
Nefndin mun í kjölfarið fara yfir athugasemdir og svör landeiganda/framkvæmdaraðila.

Í samræmi við þetta er skipulags- og byggingarfulltrúa falið að taka saman viðeigandi gögn og kynna landeigendum/framkvæmdaraðila og veita hæfilegan frest til að tjá sig um fram komin gögn.

Skipulags- og umhverfisnefnd hefur yfirfarið framkomnar athugasemdir og umsagnir skipulagshöfunda og sett fram afgreiðslu sína á einstökum athugasemdum sbr. hjálagt fylgiskjal. Nefndin beinir því til framkvæmdaraðila og skipulagshöfunda að móta deiliskipulag og vinna umhverfisskýrslu á grunni þeirrar afgreiðslu sem þar kemur fram.

Á fundi sínum þann 13. nóvember 2019 yfirfór skipulags- og umhverfisnefnd athugasemdir og umsagnir sem bárust við auglýsta skipulagslýsingu og beindi því til framkvæmdaraðila og skipulagshöfunda að móta deiliskipulag og vinna umhverfisskýrslu á grunni þeirrar afgreiðslu sem þar kom fram.

Skipulagsnefnd barst í lok júlí sl. og þann 11. ágúst sl. myndband frá Zeppelin arkitektum, f.h. landeigenda. Myndbandið sýnir ásýnd fyrirhugaðs hótels í nærumhverfi sínu og er óskað eftir viðbrögðum nefndarinnar við því.

Nefndin felur skipulags- og byggingarfulltrúa að yfirfara framkomin gögn með hliðsjón af þeim ábendingum sem nefndin beindi til skipulagshöfunda við afgreiðslu á umsögnum um lýsingu deiliskipulags þann 13. nóvember 2019, og því hvernig fjallað er um ásýnd Kirkjufells í nýsamþykktu aðalskipulagi sveitarfélagsins (kafli 5.1).
Nefndin felur skipulags- og byggingarfulltrúa í framhaldi af því að ræða við Zeppelin arkitekta um gögnin.

Skipulags- og umhverfisnefnd samþykkir, að ósk Zeppelin arkitekta, að boðað verði til kynningarfundar um leið og færi gefst.

Orri sýndi myndband sem gerir grein fyrir útliti fyrirhugaðrar hótelbyggingar að Skerðingsstöðum og hvernig hún fellur að landslagi og umhverfi. Myndbandið sýnir aðkomu úr þremur áttum, þannig að "ekið" er frá Búlandshöfða, frá Mýrum og svo sjónarhorn hinum megin Lárvaðals.

Einnig fór hann yfir kynningu sem hann hafði útbúið, þar sem fyrirhuguðum byggingum hefur verið skeytt inná ljósmyndir teknar frá mismunandi sjónarhornum í nágrenninu.

Fram komu spurningar um fyrirhugaða stærð (herbergisfjölda), lýsingu og ásýnd, meðal annars frá þéttbýlinu, um gróðurbelti og fleira. Einnig komu fram spurningar um minni húsin, tengsl þeirra og samræmi við hótelbyggingu.

Orra var þökkuð kynning hans og yfirferð gagna og bæjarfulltrúum þökkuð þátttaka í þessum lið.

Orri, Jósef og Rósa viku hér af fundi.

Í fram komnu myndbandi er gerð grein fyrir útliti fyrirhugaðrar hótelbyggingar að Skerðingsstöðum og hvernig hún fellur að landslagi og umhverfi. Myndbandið sýnir aðkomu úr þremur áttum, þannig að "ekið" er frá Búlandshöfða, frá Mýrum og svo sjónarhorn hinum megin Lárvaðals. Einnig liggja fyrir ljósmyndir, teknar frá mismunandi sjónarhornum í nágrenninu, þar sem fyrirhuguðum byggingum hefur verið skeytt inná.

Skipulags- og umhverfisnefnd tekur jákvætt í þau gögn um ásýnd sem kynnt hafa verið, eins og þau liggja fyrir á þessu stigi, með fyrirvara um að unnið verði áfram að gerð deiliskipulagstillögu með hliðsjón af framlögðum gögnum, sem og afgreiðslu nefndarinnar á athugasemdum við skipulagslýsingu, sbr. 206. fund nefndarinnar þann 13. nóvember 2019.

Með vísan til umræðu undir dagskrárlið 1 á fundinum, hvetur skipulags- og umhverfisnefnd til þess að hugað verði betur að samræmi stakstæðra húsa við hótelbygginguna og nærumhverfi mannvirkjanna.

Bæjarstjóri fór yfir skjal sem lá fyrir fundinum um feril málsins og helstu aðgerðir í málsmeðferðinni fram að þessu.

Skipulagsfulltrúi fór yfir þau gögn sem bárust nú í janúar og byrjun febrúar. Öll gögn sem tilheyra afgreiðslu deiliskipulagstillögu eru nú komin inn.

Farið var yfir þau gögn sem fram eru komin, einkum deiliskipulagsuppdrátt með greinargerð og umhverfismatsskýrslu, auk sjónlínugreininga. Sjónlínugreiningar skoðaðar sérstaklega og ræddar með hliðsjón af ákvæðum aðalskipulags og fyrri bókunum/ábendingum nefndarinnar.

Meðal annars var farið yfir samræmi í innsendum tillögum og fylgigögnum við þær athugasemdir, ábendingar og umsagnir sem fram komu í kynningu skipulagslýsingar og þær bókanir sem nefndin gerði við afgreiðslu skipulagslýsingar, sem og samræmi við ábendingar skipulagsfulltrúa nú í janúar/febrúar.

Allir tóku til máls.

Að lokinni yfirferð leggur nefndin til að innsend gögn - deiliskipulagstillaga, umhverfismatsskýrsla og fylgigögn - verði tekin til afgreiðslu á næsta fundi skipulags- og umhverfisnefndar.

Skipulags- og umhverfisnefnd samþykkir að auglýst verði deiliskipulagstillaga dags. 5. febrúar 2022 fyrir jörðina Skerðingsstaði með umhverfismatsskýrslu og að hvoru tveggja verði sent umsagnaraðilum, sbr. 1 mgr. 41. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og 15. gr. laga um umhverfismat framkvæmda og áætlana nr. 111/2021.

Nefndin felur skipulagsfulltrúa að fara yfir minniháttar lagfæringar með skipulagshöfundi og að því búnu að auglýsa tillöguna.

Skulu eftirfarandi gögn auglýst með deiliskipulagstillögunni: deiliskipulagsuppdráttur með greinargerð (A3), greinargerð í A4 og umhverfismatsskýrsla með eftirfarandi viðhengjum: sjónlínugreining (ljósmyndir, hlekkur á myndband og sjónlínugreiningarkort), sérfræðiskýrsla um gróðurfar og dýralíf og skýrslur/minnisblöð um neysluvatn og fráveitu.

Samþykkt samhljóða.

Skipulags- og umhverfisnefnd þakkar umhverfis- og skipulagssviði fyrir samantekt umsagna og athugasemda og felur skipulagsfulltrúa að vinna tillögu að svörum við þeim og leggja fyrir fund nefndarinnar, sbr. 3. mgr. 41. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Auk þess felur nefndin skipulagsfulltrúa að senda þeim sem gerðu athugasemdir tölvupóst þar sem upplýst er um næstu skref og framgang málsins.

Farið var yfir allar athugasemdir, með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum deiliskipulagstillögunnar, sbr. framlagða samantekt skipulagsfulltrúa. Drög að svörum við hverja athugasemd rædd.

Skipulags- og umhverfisnefnd þakkar bæjarfulltrúum og Ívari Pálssyni hrl. fyrir komuna á vinnufundinn.

Skipulags- og umhverfisnefnd felur skipulagsfulltrúa að vinna áfram drög að svörum við athugasemdum í samræmi við umræður og tillögur fundarins og leggja fullmótuð drög fyrir fund nefndarinnar.

Skipulags- og umhverfisnefnd telur framlagða tillögu landeigenda Skerðingsstaða að deiliskipulagi fyrir hótel í grundvallaratriðum vera í samræmi við Aðalskipulag Grundarfjarðar 2019-2039. Nefndin telur að tillagan og umhverfisskýrslan ásamt viðaukum gefi í meginatriðum greinargóða mynd af fyrirhuguðum framkvæmdum, starfsemi og mögulegum umhverfisáhrifum. Nefndin samþykkir fyrir sitt leyti framlagða tillögu með eftirfarandi skilyrðum:

1. Að meginhugmynd sú að hótelbyggingu sem kynnt hefur verið með deiliskipulagstillögunni verði áfram ráðandi í hönnun hennar, enda hefur landeigandi að mati nefndarinnar brugðist við sjónarmiðum umsagnaraðila á margvíslegan hátt, t.d. með formun ráðgerðrar byggingar, vali á yfirborðsefnum, lágmörkun lýsingar o.fl. Verði gerðar umtalsverðar breytingar á útlitshönnun byggingarinnar eða ásýnd, þá geti það kallað á breytingu á deiliskipulagi. Mat á því hvort slíkar breytingar kalli á breytingu á deiliskipulagi er hjá sveitarfélaginu.

2. Að fornminjar á skipulagssvæðinu, nánar tiltekið gamli bæjarhóllinn, verði verndaður á framkvæmdatíma og að landeigandi geri grein fyrir verndunaráformum í umsókn um byggingar- og/eða framkvæmdaleyfi.

3. Að fjöldi, gerð, fyrirkomulag og frágangur bílastæða verði bundinn í deiliskipulaginu (þ.e. 0.5 stæði fyrir hvert hótelherbergi og 1 stæði fyrir 60-manna rútu fyrir hver 25 herbergi auk stæða fyrir fatlaða) sbr. gr. 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Upplýsingar um bílastæði skuli koma fram á uppdrætti og í greinargerð. Breytingar á skilmálum um bílastæði kalla á breytingu á deiliskipulagi.

4. Að uppfylltar verði ítrustu kröfur um fráveitu- og hreinsibúnað (ítarlegri en tveggja þrepa skv. umsögn Heilbrigðiseftirlits Vesturlands), vöktun og mótvægisaðgerðir komi til bilana og/eða skyndimengunar í fráveitukerfi bygginga og/eða svæða utanhúss. Þar sem um er að ræða sérstaklega viðkvæman stað við Lárvaðal, sem er á verndarsvæði Breiðafjarðar, skal við veitingu byggingar- og/eða framkvæmdaleyfis leggja sérstaka áherslu á að fráveitu- og heilbrigðismál séu með þeim hætti að ekki stafi af þeim hætta á mengun.

5. Að gerðar verði ítrustu kröfur um frágang vegna framkvæmda sem tengjast vatnsöflun. Bæta skal við í greinargerð að vatnsból og lagnir frá því skuli uppfylla ákvæði reglugerðar nr. 536/2001 og að slík vatnsból séu háð starfsleyfi.

6. Að landeigandi leitist sérstaklega við að lágmarka hverskyns truflun eða neikvæð áhrif sem starfsemi hótelsins kann að hafa á fugla, fiska og annað lífríki í, á og við Lárvaðal, sem tilheyrir verndarsvæði Breiðafjarðar. Lögbundnir umsagnaraðilar skulu leggja mat á þennan þátt við meðferð starfsleyfisumsóknar.

7. Að landeigandi hefti ekki aðgengi almennings að Lárvaðli sbr. gr. 5.3.2.14 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 en þar segir: "... Við afmörkun lóða á svæðum utan þéttbýlis skal þess gætt að rými sé fyrir aðkomu að og meðfram vötnum, ám og sjó".

8. Að engar framkvæmdir verði innan 50 m frá Lárvaðli og að framkvæmdasvæðið fari ekki inn fyrir þau fjarlægðarmörk sbr. gr. 5.3.2.14 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013: "Utan þéttbýlis skal ekki reisa mannvirki nær vötnum, ám eða sjó en 50 m“.

9. Að bæta skuli við örnefnunum „Breiðafjörður“ og "Lárvaðall-sjávarlón" á skipulagsuppdráttinn og sýna afmörkun verndarsvæðis Breiðafjarðar. Jafnframt skal í greinargerðinni árétta að Lárvaðall sé á verndarsvæði Breiðafjarðar, að þar sé mikilvægt vistkerfi með fjölbreyttu lífríki og að hönnun hótelsins og starfsemi þess taki mið af því.

10. Að bæta skuli við greinargerðina að vegtenging við þjóðveginn verði útfærð nánar í hönnun svæðisins og skuli það gert í fullu samráði við Vegagerðina eins og gildir um allar framkvæmdir innan 50 m veghelgunarsvæðis. Kalli hönnun vegstæðis á verulega breytingu, skal það gert á grundvelli breytingar á deiliskipulagi.

11. Að leitað verði leiða til þess að lágmarka ljós- og hávaðamengun sem starfsemin kann að valda utan svæðisins. Lögbundnir umsagnaraðilar skulu leggja mat á þennan þátt við meðferð starfsleyfisumsóknar.

12. Að brunahönnun hótelsins taki mið af hæð og umfangi byggingarinnar með tilliti til aðgengis að slökkvivatni í samræmi við gildandi reglugerðir og þess búnaðar sem tiltækur er hjá slökkviliði sveitarfélagsins og áætlaðs viðbragðstíma. Staðsetja skal brunahana á uppdrætti.

13. Að eftirfarandi upplýsingar verði færðar inn á skipulagsuppdrátt: 1 m hæðarlínur, leiðbeinandi staðsetning rotþróar, leiðbeinandi staðsetning hreinsibúnaðar fráveitukerfis. Að öðru leyti er vísað til 7. kafla skipulagsreglugerðar nr 90/2013.

Skipulags- og umhverfisnefnd samþykkir framlagða tillögu skipulagsfulltrúa dags. 16. febrúar 2023 að umsögn skipulags- og umhverfisnefndar vegna athugasemda sem bárust á auglýsingatíma tillögunnar, með þeim ábendingum sem fram hafa komið á fundinum.

Lagt fram til kynningar